Agent kupujúceho: prečo má zmysel mať vlastného makléra, aj keď proviziu platí predávajúci.
Keď si obhliadate byt, sprevádza vás zväčša maklér, ktorého si najal predávajúci a ktorému platí predávajúci. Pôsobí príjemne a informovane, no jeho zmluvná povinnosť je predať byt čo najvýhodnejšie pre niekoho iného, nie pre vás. Agent kupujúceho je služba, ktorá tento nepomer vyrovnáva.
Predstavte si bežnú situáciu. Nájdete byt na inzertnom portáli, zavoláte na uvedené číslo a dohodnete si obhliadku. Na mieste vás čaká skúsený, príjemný maklér, ktorý odpovie na väčšinu otázok a pôsobí, že je „na vašej strane“.
V skutočnosti má sprostredkovateľskú zmluvu uzavretú s predávajúcim a jemu maklér aj platí províziu. Jeho úlohou je predať nehnuteľnosť za čo najvyššiu cenu a za čo najlepších podmienok — pre predávajúceho. To neznamená, že by k vám nebol férový. Znamená to len, že jeho zmluvný záväzok smeruje inam, než by ste možno čakali.
Nie je nefér, že vás pri obhliadke sprevádza maklér predávajúceho. Dôležité je len vedieť, pre koho v skutočnosti pracuje.
Koho reálne zastupuje maklér z inzerátu
Realitná provízia sa na Slovensku v roku 2026 väčšinou pohybuje medzi 3 a 5 % z kúpnej ceny plus DPH, v Bratislave a väčších mestách skôr pri spodnej hranici, na vidieku aj vyššie. Platí ju najčastejšie predávajúci, pretože on si realitnú kanceláriu najal a s ňou podpísal zmluvu.
3 – 5 %
typická provízia realitnej kancelárie z kúpnej ceny (plus DPH), platí ju spravidla predávajúci
2 – 4 %
bežné rozpätie v Bratislave a väčších mestách, kde je konkurencia realitných kancelárií vyššia
To je základ celého nepomeru. Maklér, ktorý vám ukazuje byt, odpovedá na otázky o susedoch a radí, či je cena reálna, je platený druhou stranou obchodu. Etický kódex Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) maklérom prikazuje upozorniť na akýkoľvek konflikt záujmov — v praxi to ale často zostane len pri formálnej vete v zmluve, nie pri zmene toho, čí záujem maklér skutočne presadzuje.
info
Čo je „duálne zastúpenie“
Ak ten istý maklér rokuje aj s predávajúcim, aj s kupujúcim o tej istej nehnuteľnosti, ide o takzvané duálne zastúpenie. Nie je nezákonné, ale prirodzene obmedzuje priestor na to, aby niekto tvrdo vyjednával v prospech jednej strany — tá istá osoba totiž musí zostať korektná aj voči druhej.
Čo presne robí agent kupujúceho
Agent kupujúceho pracuje v obrátenom garde. Zmluvu má s vami a jeho jediným záujmom je, aby ste kúpili dobrú nehnuteľnosť za rozumných podmienok — nie aby sa predal konkrétny byt.
01
Vytipuje ponuky podľa vašich kritérií.
Prehľadá trh vrátane ponúk, ktoré sa nemusia dostať na verejné portály, a vopred vyradí byty, ktoré nezodpovedajú tomu, čo naozaj hľadáte.
02
Zorganizuje a absolvuje obhliadky.
Namiesto desiatok hodín strávených cestovaním po meste sa vyberiete len na obhliadky bytov, ktoré dávajú zmysel.
03
Preverí právny a technický stav.
Skontroluje list vlastníctva, ťarchy aj súlad skutočného stavu s papiermi a to, či cena zodpovedá aktuálnemu trhu, nie len ponukovej cene v inzeráte.
04
Vyjednáva cenu a podmienky.
Keďže jeho odmena nezávisí od výšky kúpnej ceny predávajúceho, nemá dôvod tlačiť cenu nahor — presný opak toho, čo robí maklér predávajúceho.
05
Pripraví zmluvnú dokumentáciu.
Rezervačná zmluva, kúpna zmluva aj návrh na vklad do katastra prechádzajú cez človeka, ktorý háji vaše záujmy, nie záujmy druhej strany.
Koľko agent kupujúceho stojí
Odmena agenta kupujúceho sa na Slovensku obvykle pohybuje okolo 2 – 3 % z kúpnej ceny, presná výška závisí od náročnosti hľadania a dohodnutých podmienok. Niekedy je to jediný poplatok, ktorý ako kupujúci zaplatíte navyše — inokedy sa dá dohodnúť tak, že si časť odmeny „zarobí“ práve na tom, o koľko dokáže znížiť pôvodne požadovanú cenu.
tip od Regenta
Prečo to nie je len ďalší náklad navyše
Kúpa bytu je pre väčšinu ľudí najväčšia finančná transakcia v živote. Pri sume okolo 200-tisíc eur dokáže rozdiel medzi dobre a zle vyjednanou cenou, alebo medzi odhaleným a prehliadnutým problémom na liste vlastníctva, hodnotu odmeny agenta kupujúceho ľahko vyrovnať.
Ako spoznať, či je maklér na vašej strane
- Opýtajte sa priamo, kto makléra platí a s kým má podpísanú zmluvu.
- Zistite, či ide o makléra exkluzívne zastupujúceho predávajúceho, alebo o niekoho, kto pracuje výhradne pre vás.
- Sledujte, či vás niekto tlačí do rýchleho rozhodnutia bez času na rozmyslenie alebo právnu kontrolu.
- Pýtajte sa na porovnateľné nedávne predaje v okolí, nie len na to, prečo je práve tento byt „výnimočný“.
Kedy sa agent kupujúceho oplatí najviac
Najväčší zmysel má služba vtedy, keď kupujete prvýkrát a proces vám je cudzí, keď hľadáte z iného mesta a nemáte čas chodiť na desiatky obhliadok, alebo keď ide o konkurenčnú ponuku, pri ktorej rozhoduje rýchlosť aj skúsenosť vo vyjednávaní.
Pri jednoduchom prípade — kupujete od známeho, cena je jasná, papiere v poriadku — sa dá zaobísť aj bez neho. V realite však málokedy vopred viete, ktorý prípad to bude.
často kladené otázky.
- Platím agenta kupujúceho navyše k provízii, ktorú platí predávajúci?
- Áno, ide o samostatnú odmenu za samostatnú službu. Provízia predávajúceho ide realitnej kancelárii predávajúceho, odmena agenta kupujúceho patrí tomu, kto zastupuje vás. Presné podmienky si vždy dohodnite vopred a písomne.
- Je bežné mať na Slovensku agenta kupujúceho?
- Menej než napríklad v USA či Veľkej Británii, kde je táto rola bežnou súčasťou trhu už desaťročia. Na Slovensku sa služba postupne udomácňuje najmä pri drahších nehnuteľnostiach a pri kupujúcich bez skúsenosti s realitným trhom.
- Môže jeden maklér zastupovať aj predávajúceho, aj kupujúceho naraz?
- Formálne áno, ak to obe strany vedia a súhlasia — ide o takzvané duálne zastúpenie. V praxi to však obmedzuje priestor na tvrdé vyjednávanie v prospech jednej strany, keďže maklér musí zostať korektný voči obom.
- Spomalí najatie agenta kupujúceho proces kúpy?
- Skôr naopak — skúsený agent dokáže vytriediť nevhodné ponuky vopred a pripraviť dokumentáciu rýchlejšie, než keby ste si všetko zháňali sami popri práci.
- Dá sa agent kupujúceho najať len na časť procesu, napríklad na kontrolu zmluvy?
- Áno, rozsah služby sa dá dohodnúť podľa potreby — od kompletného sprevádzania kúpou až po jednorazovú kontrolu konkrétnej zmluvy alebo listu vlastníctva.
Hľadáte byt a chcete mať pri kúpe niekoho vo svojom tíme?
Ak vyjednávate sami, stojíte oproti skúsenému predajcovi, ktorý robí desiatky obchodov ročne a pozná každý argument.
V Regente vám agent kupujúceho vytipuje vhodné nehnuteľnosti, preverí ich právny stav a vyjednáva podmienky výhradne vo váš prospech.
Niekto by mal pri kúpe najväčšej investície vášho života hájiť váš záujem – nie záujem toho, kto predáva.chcem agenta na svojej strane
