Zdedili ste byt? Prvé kroky rozhodnú, či ho predáte o rok, alebo o tri.
Dedičské konanie sa skôr či neskôr skončí takmer vždy. Rýchlosť ani jednoduchosť toho, čo príde potom — vysporiadanie medzi dedičmi, oprava zápisu na katastri, prípadný predaj — už tak isté nie sú. Rozhoduje o nich pár krokov, ktoré má zmysel urobiť hneď na začiatku, nie až vtedy, keď sa objaví záujemca.
Dedičské konanie väčšina ľudí prejde len raz či dvakrát za život, zvyčajne v čase, keď majú aj tak dosť iných starostí. Nie je preto prekvapením, že sa väčšina otázok o predaji zdedeného bytu objaví, až keď je konanie u notára formálne uzavreté.
Práve v prvých týždňoch po skončení konania sa väčšinou rozhoduje, či pôjde predaj hladko v priebehu roka, alebo sa naťahuje na dva či tri roky.
Ako dedičské konanie prebieha a ako dlho trvá
Konanie sa začína automaticky — matrika po úmrtí zašle úmrtný list príslušnému súdu a ten poverí notára, aby vo veci konal ako súdny komisár. Netreba teda nikam chodiť „požiadať o otvorenie“ dedičstva.
01
Poverenie notára.
Súd zvyčajne poverí notára do približne mesiaca od nahlásenia úmrtia.
02
Predbežné šetrenie a prvé pojednávanie.
Notár zisťuje okruh dedičov, obsah prípadného závetu a rozsah majetku aj dlhov. Prvé pojednávanie sa spravidla koná do dvoch až štyroch mesiacov od úmrtia.
03
Vyhlásenie o odmietnutí dedičstva.
Dedičia majú od doručenia upovedomenia jeden mesiac na to, aby dedičstvo prípadne odmietli.
04
Osvedčenie o dedičstve.
Pri bezproblémovom priebehu notár na záver vydá osvedčenie o dedičstve, ktoré nadobudne právoplatnosť po 15 dňoch, počas ktorých sa proti nemu dedičia môžu odvolať.
Pri jednoduchých prípadoch — jasný okruh dedičov, žiadny spor, majetok bez komplikácií — sa celé konanie zvykne zmestiť do troch až šiestich mesiacov. Súd notárovi spravidla určí orientačnú lehotu okolo pol roka. Spor medzi dedičmi o to, kto má čo dostať, dokáže tento čas predĺžiť podstatne.
info
Dedičská daň na Slovensku neexistuje
Od roku 2004 sa na Slovensku daň z dedičstva neplatí, a to ani z hnuteľného, ani z nehnuteľného majetku. Platíte iba odmenu notára ako súdneho komisára a prípadné súdne poplatky — nie percento z hodnoty zdedeného majetku štátu.
Ocenenie nehnuteľnosti: dve cesty, veľký rozdiel v cene aj rýchlosti
Ak je súčasťou dedičstva byt alebo dom, notár potrebuje jeho hodnotu — bez ocenenia sa konanie neuzavrie. Na výber sú v zásade dve možnosti.
| Ocenenie realitnou kanceláriou | Znalecký posudok | |
|---|---|---|
| Orientačná cena | od cca 60 € | od cca 250 € pri byte, pri domoch viac |
| Rýchlosť | spravidla v priebehu pár dní | dlhšia príprava vrátane obhliadky |
| Uznanie notárom | áno, notári ho bežne akceptujú | áno, vždy akceptovaný |
Pre bežné dedičské konanie, kde ide o stanovenie všeobecnej hodnoty majetku medzi dedičmi, spravidla postačí lacnejšie a rýchlejšie ocenenie realitnou kanceláriou. Znalecký posudok má zmysel najmä tam, kde môže hodnota majetku neskôr čeliť spochybneniu — napríklad pri spore medzi dedičmi.
Odmena notára sa počíta z hodnoty majetku
Notár za svoju prácu súdneho komisára nedostáva paušál, ale odmenu odvodenú od všeobecnej hodnoty majetku, ktorý je predmetom konania. Aktuálna úprava stanovuje odmenu vo výške 0,5 % z hodnoty dedičstva, minimálne 80 € a najviac 7 000 €. K odmene sa pripočítavajú aj skutočné výdavky notára, napríklad cestovné.
Rýchlosť dedičského konania zväčša neurčuje notár. Určuje ju to, ako rýchlo sa dedičia vedia dohodnúť.
Prečo je rozdiel medzi „zdedili ste“ a „vlastníte podľa katastra“
Dôležitý, no málo známy detail: vlastníkom zdedeného bytu sa dedič stáva už v okamihu smrti poručiteľa, nie až zápisom na katastri. Zápis, ktorý na základe právoplatného osvedčenia o dedičstve urobí kataster, sa preto volá záznam, nie vklad — iba potvrdzuje niečo, čo právne už nastalo.
tip od Regenta
Čo to znamená prakticky
Kým čakáte na formálny zápis na katastri, nie ste „menej vlastníkom“. To ale neznamená, že sa zápisu oplatí nevenovať pozornosť — pokiaľ portál katastra stále zobrazuje ako vlastníka poručiteľa, väčšina kupujúcich aj bánk bude chcieť vidieť, že záznam už prebehol.
Čo najviac naťahuje predaj z roka na tri
Zo skúsenosti s predajom zdedených nehnuteľností sa dá vypozorovať niekoľko opakujúcich sa príčin, prečo sa predaj namiesto pár mesiacov naťahuje na roky.
- Dedičia sa nevedia dohodnúť, či nehnuteľnosť predať, alebo si ju medzi sebou rozdeliť inak — a namiesto dohody skončia na súde s návrhom na vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
- Po skončení konania nikto neskontroluje, či je list vlastníctva skutočne „čistý“ — a až pri predaji sa objaví stará ťarcha alebo nevyriešený spor spred dvoch generácií.
- Byt zostane roky prázdny a neudržiavaný, kým sa dedičia dohodnú, čo s ním — a stratí na atraktivite aj hodnote.
- Nikto si vopred neoverí, ako plynie päťročná lehota pre oslobodenie od dane z príjmu pri prípadnom predaji.
Daň z príjmu pri predaji zdedeného bytu
Samotné dedičstvo sa nezdaňuje, prípadný predaj zdedenej nehnuteľnosti však už môže podliehať dani z príjmu — záleží na tom, ako dlho bola nehnuteľnosť vo vlastníctve.
info
Kedy je predaj zdedeného bytu oslobodený od dane
Ak ste nehnuteľnosť zdedili v priamom rade (napríklad po rodičoch alebo starých rodičoch) alebo po manželovi či manželke, do päťročnej lehoty na oslobodenie od dane sa započítava aj obdobie, počas ktorého bol vlastníkom poručiteľ. Ak teda rodičia byt vlastnili už vyše piatich rokov, môžete ho po zdedení predať bez dane z príjmu prakticky ihneď. Pri dedení mimo priamej línie, napríklad po súrodencovi alebo tete, sa päťročná lehota počíta znovu, od nadobudnutia poručiteľom, nie od vás.
Práve tento výpočet sa oplatí urobiť hneď po skončení dedičského konania — rozhoduje o tom, či prípadný rýchly predaj bude bez dane, alebo bude treba počítať s daňou z príjmu.
často kladené otázky.
- Musím po zosnulom rodičovi platiť daň z dedičstva?
- Nie. Daň z dedičstva bola na Slovensku zrušená od roku 2004 a odvtedy sa neplatí ani z hnuteľného, ani z nehnuteľného majetku.
- Ako dlho trvá bežné dedičské konanie po byte?
- Pri jasnom okruhu dedičov a bez sporu sa konanie zvyčajne zmestí do troch až šiestich mesiacov. Súd notárovi na vybavenie spravidla určí orientačnú lehotu okolo pol roka.
- Potrebujem na dedičské konanie znalecký posudok bytu?
- Nie nevyhnutne. Notári bežne akceptujú aj lacnejšie a rýchlejšie ocenenie realitnou kanceláriou. Znalecký posudok má zmysel najmä tam, kde môže hodnota majetku neskôr čeliť sporu.
- Môžem zdedený byt predať hneď po vydaní osvedčenia o dedičstve?
- Právne áno, vlastníkom ste už od okamihu smrti poručiteľa. V praxi je ale dobré počkať, kým osvedčenie nadobudne právoplatnosť (15 dní od vydania) a kataster vykoná záznam, keďže väčšina kupujúcich a bánk chce vidieť aktuálny stav zápisu.
- Zaplatím pri predaji zdedeného bytu daň z príjmu?
- Závisí to od toho, ako dlho bola nehnuteľnosť vo vlastníctve poručiteľa. Pri dedení v priamom rade sa do päťročnej lehoty na oslobodenie od dane počíta aj obdobie vlastníctva poručiteľa. Pri dedení mimo priamej línie sa táto lehota počíta odznova.
- Čo ak sme dedičia traja a nevieme sa dohodnúť?
- Pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodnú na predaji ani na rozdelení, rieši sa spor návrhom na súdne vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Takýto spor je vždy rýchlejšie vyriešiť dohodou, keďže súdna cesta trvá výrazne dlhšie.
Zdedili ste byt a neviete, kde začať?
Ocenenie pre notára, kontrola listu vlastníctva aj rozhodnutie, či sa oplatí predať hneď alebo počkať, sú veci, ktoré sa dajú vyriešiť naraz, nie postupne metódou pokus-omyl.
V Regente pripravíme ocenenie zdedenej nehnuteľnosti akceptované notárom, preveríme jej právny stav a poradíme, ako naplánovať prípadný predaj tak, aby vám nezobral zbytočný rok navyše.
Dedičské konanie sa skončí takmer vždy. To, ako rýchlo sa dá po ňom predať, rozhodujú kroky spravené hneď na začiatku.chcem poradiť so zdedenou nehnuteľnosťou
